摘要：本文将介绍深圳有房贷记录能否减少首付的问题，通过多个角度来探讨这一话题。深入分析深圳房地产市场的现状和深圳政策的相关规定，结合各家银行的实际操作情况，给出科学合理的建议。

一、银行政策的影响

1、首付比例的规定

根据深圳市政府的规定，购房者在首次购房时需要缴纳至少30%的首付款，这是由于房价高企、房市泡沫风险等因素导致的。在这个背景下，银行在放贷时也要遵守政策规定。因此，即使有房贷记录，首付比例也并不会因此减少。

2、利率的不确定性

银行根据购房者的利率水平、房产抵押物价值等多方面因素来确定贷款利率。有房贷记录的购房者，在贷款利率等方面一样可能面临不确定性，这同样无法减少首付。

3、免息政策的时效性

部分银行在一定时期内免息，或者给出较低的利率。但这也仅限于特定时段及地段，不一定与购房者的个人情况相关，因此，免息政策并不会对购房者减少首付产生实质帮助。

二、房产评估和估值的影响

1、房产评估的体系

银行放贷时，首先需要评估购房者抵押物房产的价值，这不仅包括其面积、地段、装修等等，同时也会考虑周边、城市发展等因素。最终权威的评估机构是中国银行评估中心，其给出的评估价值是客观标准。根据评估结果，银行才会放贷，所以加上有房贷记录的购房者，其房贷除了权利，对其贷款额度的影响较小。

2、市面房价波动

深圳房价高企，涨幅猛烈，市场价值的变动对购房者和银行都会产生影响。房价的高低、波动，都会影响银行对抵押物的估值。若房价下跌，则购房者的首付压力更小；若房价上涨，则购房者的首付负担更重。

3、抵押物的变化

即便是有了房贷记录，银行也会考虑房产的质量问题。例如，房产采用的是旧的建筑结构，或者出现了质量问题，那么银行评估时其估值就会降低，从而对购房者的首付更为不利。

三、贷款记录和购房者信用的影响

1、信用评估体系的约束

银行放贷时，会考虑购房者过去的信用记录。如果购房者有过逾期或者还款记录不良的情况，则银行对其放贷时的条件就会提高，即对其贷款利率较高、甚至审批不通过。因此，即便有房贷记录，前期贷款记录、信用记录同样会对其首付造成不利影响。

2、开发商的促销政策

开发商合作不同的银行，可能有不同的优惠政策。开发商为了快速售出房产，在一定时期内可能会放宽首付要求，但这也仅限于个别开发商和个别地段。这种情况下，购房者如果能够抓住机会，为自己减轻一定首付压力有帮助。

3、购房者的还款能力

购房者自身资产、工作稳定性以及远期收入预估情况，都对其是否能够及时还款产生影响。银行也会根据这些情况来判断，将会考虑到购房者全方面实质情况，确定首付以及是否放贷。

四、结论

综上所述，即使有房贷记录，也不能直接减少购房者的首付压力。而购房者做到以下几点，将能够减少其首付压力:

1、提高信用评级，维系良好信用记录和还款记录。

2、严谨审核房源选购，尽可能避免购买质量差、得不偿失的房产。

3、关注政府政策和开发商的实际优惠政策，积极抓住特殊机会。

4、提前做好财务规划，根据个人情况设定合理、长远化的购房目标。

文章完成，将为购房者们提供一些实践性的建议，希望有所帮助。

本文由深圳贷款公司整理