摘要：

深圳住房商转公贷款政策的实施对于深圳的房地产市场、居民家庭购房以及政府建设等方面均产生了一定的影响。本文从政策出台的背景出发，从利弊两方面进行分析，同时结合政策中的具体细节，详细阐述了深圳住房商转公贷款政策的解析及其对深圳房地产市场和居民家庭的影响。

一、政策解析

1、什么是深圳住房商转公贷款政策？

深圳住房商转公贷款政策是深圳市政府针对解决房地产市场微调的一种政策，即政府通过公积金贷款的方式，将之前属于商业银行的住房贷款转移到公积金贷款中，以实现住房贷款的规范化、规范化管理以及保障公共资金的使用效益。

2、政策实施的背景是什么？

进入2019年，深圳的房地产市场出现了不同程度的回调，市场变化与政策密切相关。政府出台了一系列的房地产调控政策，其中就包括住房商转公贷款政策。通过将贷款由商业贷款转换为住房公积金贷款，以实现住房贷款的规范化和合规化管理，保障公共资金的利用效益。

3、深圳住房商转公贷款政策的实施内容是什么？

首先，政策重点针对限购之后的住房商转公贷，其中包括住房商的个人经营性贷款、项目融资贷款及社会资本参与房地产开发贷款等。

其次，住房商结清全部未偿清商业贷款后，方可转入使用住房公积金贷款。另外，深圳住房公积金委贷款利率执行全省最低利率，为当前商贷利率的70%。

最后，对于原有的住房公积金制度不变。居民购买商业住宅将首先使用自有资金和商业贷款，公积金贷款仅用于“刚需”购房。

二、政策对深圳房地产市场的影响

1、政策对房地产市场的调控作用

深圳住房商转公贷款政策的实施将引导住房商从商业贷款向住房公积金贷款转移，从根本上规范了房地产市场。从长江证券的数据得出，2008年开始，深圳市房地产价格呈现出比较平稳的趋势，住房商转公贷款政策有望持续抑制市场短期上涨趋势，调整市场供需结构和价格预期。

2、政策对于市场需求和投资信心的影响

住房商转公贷款政策对于市场的影响也立竿见影，整体市场需求下降，对于深圳房价的稳定起到了积极的作用。据统计，2019年下半年，深圳市房价环比前三季度分别下跌了0.2%、0.3%和0.5%，其中住房商转公贷款政策的实施起到了很大的作用。

3、政策对于未来市场发展的影响

政策对于未来深圳房地产市场的发展有非常明显的影响。一方面，政策对于房地产市场的调控作用长期得以继续发挥。另一方面，政策营造了良好的市场环境，也提高了社会的住房消费意识，从而为深圳房地产市场的可持续发展奠定了良好的基础。

三、政策对居民家庭的影响

1、政策对于购房成本的影响

住房商转公贷款政策能够使房地产市场得到适度的调控，对于居民家庭购房成本有重要的影响。当前商贷利率相对较高，而住房公积金贷款利率则相对低廉，对首次购房的居民家庭产生了积极的促进作用。

2、政策对于购房预期和稳定的影响

住房商转公贷款政策与限购等居民购房政策相互协调，相互支撑，提高了购房市场的健康程度。通过公积金贷款的实施，将有助于居民购房的预期稳定，并有益于对购房市场的长期稳定性。

3、政策对于政府资金的保障

住房商转公贷款政策从根本上规范房地产市场，有利于保障政府资金的利用效益。其引导住房商从商业贷款向住房公积金贷款转移，规避商业贷款存在的各种风险问题，充分保障政府资金的安全和稳定使用。

四、政策的利弊分析

1、政策的优点

住房商转公贷款政策意在规范市场住房贷款的使用方式，充分保障公共资金的使用效益。减轻住房商的资产负担，引导住房商向住房公积金贷款转移，促进市场机制的规范。

2、政策的劣势

住房商转公贷款政策虽具有重要作用，但其在实施过程中也有一些限制。其中，需要住房商事先结清其商业贷款，才能转向住房公积金贷款。

五、结论

住房商转公贷款政策是深圳市政府为规范住房贷款市场、推进市场机制规范发展而制定的一项重要政策。从政策实施到现今发展的情况，多方机构都认为这个政策能够有效地限制住房价格的短期大幅度上涨，住房市场得到有效调控。此外，政策对于居民家庭购房成本、资金的保障等方面也有明显的优势。虽然政策也存在一些局限性，但其带来的重要效益要远远大于一些限制。为了进一步提高住房贷款市场的规范程度，深圳市政府需要继续推进住房商转公贷款政策的发展，以保障市场和公共资金的利用效益。

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