摘要：深圳市政府在2021年6月发布了新政策，即对购买二套房的居民进行新的贷款记录限制。本文将从四个方面详细阐述这项新政策对深圳房产市场的影响。

一、限制政策的内容与实施情况

该政策要求，在深圳市购买二套房的居民，必须在最近三年内没有任何商业性贷款记录。如果有，就要求购买者至少付出60%的首付款，利率也要比首套房高出10%。此外，深圳市政府表示，将建立个人住房信贷记录中心，记录市民的购房及贷款情况。

实施情况来看，目前来说，这项新政策还没有给深圳市房产市场带来大的变化。可以看到，在2021年的前半年，深圳市的房价短暂下跌，但很快就恢复了之前的水平。这部分的影响主要是因为政策目前对于购房者的影响还不太明显，部分购房者并没有产生很大的焦虑。下面我们将从更具体的角度来看其影响。

二、贷款记录限制可能导致的市场趋势

贷款记录限制政策的实施，可能会影响到深圳市房地产市场的趋势。其主要表现在两个方面。

首先是直接价格上涨。由于政策出台导致购房需求减少，加之楼市调控政策多年累积下的可消化需求、投资入市资金的强劲导致市场成交量回升，市场平衡点上移，进而抬高了市场房价，深圳市房地产市场价格一路攀升。

其次是业绩下滑。伴随着市场供求关系的变化，开发商的业绩也会面临下滑压力。去年以来，深圳市房地产市场成交量一路看涨，但房价并没有大幅上涨，楼市企业接连陷入了滞涨困境。而2019年以来，房企获得的借款额逐年下滑，这意味着房企未来的开发规模面临的压力更大，也可能会影响到市场发展的趋势。

三、影响中小房企的生存

深圳市恶劣的房地产市场已经让很多开发商感到压力。同时，贷款记录限制对的小型房地产开发商的生存也会造成挑战。小型开发商往往更加依赖贷款，而他们不太可能拿到政府所设置的商业性贷款，从而降低了他们的能力承担高额的首付和高额的贷款利率。如果他们无法及时缴纳贷款，就可能失去拥有和销售房屋的权利。

四、引导市场走向理性

限制购买二套房的贷款记录，能够让购买房屋的消费者更加理性地行事。过去，衡量购房可行性的主要因素就是能否贷到款，银行告诉购房者最多能贷多少就能购买多少。这让许多购房者在贷款利率过高的情况下仍然苦苦支撑。 而现在，贷款记录的设置可以使得购买二套房的消费者更加理性地评估自己的财务状况和购房能力，以此对深圳房地产市场的发展起到激励和引导的作用。

五、总结：

深圳市政府将实行的贷款记录限制政策，对深圳市房地产市场产生了不同程度的影响。一方面，政策有助于引导房地产市场走向理性。另一方面，它也可能抬高房价、对市场的供求关系产生影响、制约中小房企的生存，具有较大的不稳定性。

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