摘要：深圳商品房限购政策对房价波动产生了重要影响，本文从政策背景，投资者心理，市场供需和稳定市场四个方面分析了政策引发房价波动的原因和影响。

一、政策背景

深圳是中国经济最活跃的城市之一，房价一直居高不下。为了控制房价过快上涨，深圳市政府于2017年10月1日出台《深圳经济特区商品房销售管理办法（试行）》，规定深圳非本市户籍家庭购买房屋需满3年社保或税证明，单人名下只能购买1套房屋。此外，商品房销售不得提供以各类名义优先购房的服务。该政策对于炒房投机有一定打击作用，但对于中产阶级置业需求受限。

1、投资者心理

深圳商品房限购政策的出台，为“房住不炒”政策的落地奠定了基础。政策出台前，更多的是炒房客和购买房产投资的资本家果断入市，这也导致了房价的不断上涨。而政策出台后，中产阶级买房的需求受到较大影响，加之投资者信心下降，导致房价出现一定程度的下跌。市场需求的变化，最终影响了房价的波动。

2、市场供需

商品房限购政策出台后，需求端的变化不可避免地带来了供应端的反馈。为了及时说明供应端的变化，此处采取两种房源量化方式——房源数量和供应量的改变，在产权的变动度，角度两折，来说明供应端变化在政策后的表现。

以房源数量的改变为例，根据房源测算数据统计，深圳2017年共成交二手房2.98万套，同比下降28%。在限购政策推行前，二手房房源供应就受到了较大影响，政策的落地则直接导致二手房市场供应量进一步下跌；房产买卖需要的时间也因此增加了。除二手房外，深圳新房供应量同样出现下降。

3、稳定市场

深圳商品房限购政策的依据是为了“稳定房地产市场”，其作用首先是规范市场，遏制投机，保证购房需求正常、合理而不失去市场的调节作用。深圳商品房限购政策在稳定市场，遏制投机，保障人民最基本的住房权益有着重要意义，在经济与社会效益方面持续存在。

二、政策限购投资者的购房需求

深圳商品房限购政策出台后，以投资的目的购房的买家明显变少，原来同时出现的几个本已进入市场的开发商一般都已经调整同一标的物的定价，以符合新的需求，房屋销售价格出现小幅下调。但由于深圳的以房养老计划以及城市效应的作用，中产阶层仍然需要房子，并通过多种渠道协调购房计划。这导致部分开发商在政策执行后，很快调整了房价，因为它们看到了核准销售的房源需求，决定在房价继续下调之前与竞争对手抢先进行房源销售。

三、政策对市场供需的影响

这个政策最初的目的之一是控制房价过快上涨。政策出台后，市场上的投资需求减少，而住房需求受限，引发市场供需的变化。市场需求的变化对市场供给有着明显的反馈，直接反映在房源供应量下降或房价下跌。采用量化方式，会发现政策出台后市场供应量减少、房源存量不足等变化。大多数开发商已知道政策影响后的不利影响，可见销售也接受了没有较大的波动性变化。

四、政策对市场稳定性的影响

深圳商品房限购政策旨在平衡市场和控制房价。然而，这种政策会对市场稳定性产生不利影响。特别是对于那些工资中等的人群来说，他们的购房计划受到限制，无法满足合理住房需求。风险方面，虽然可以有效遏制或减少投机行为，但政策未能有效调节供需及其长期作用，处于政策及监管导致的各种不确定性，完全在市场自主。此外，政策也必须要进行长期权衡，维护市场稳定，并防范风险。为确保政策的有效性，政府还需要制定更多的完善政策，加强监管和实时数据收集并分析。

五、总结

深圳商品房限购政策对房价波动起到了重要的作用。政策对房地产市场的调控有利于稳定市场，但对中产阶级置业需求不利。政策对市场供需产生影响，实现合理住房需求仍然是政府努力的方向，也需要更多的完善政策、加强监管来确保政策的有效性和市场稳定性。本文由深圳贷款公司整理。