摘要：深圳房产抵押贷款指导价是指银行或其他金融机构给出的对深圳房产价值的评估，这个数字会直接影响到贷款的额度和利率。本文将从房产估值标准、深圳地区房产估值实际情况、抵押贷款的利率、抵押贷款申请流程四个方面进行详解。

一、估值标准

深圳市规定，房产估值需要按照国家房地产估价师行业标准以及市政府发布的房地产估价师行业标准进行评估。具体来说，深圳的房产估价师需要检验房产位置、年代、转让历史、土地性质等多个变量，才能最终得出一个评价数字。评价数字的大小是由房价走势、供需状况、市场环境等多种因素共同决定的。

深圳房产抵押贷款指导价是根据以上标准，加上银行的内部评估因素，得出的综合数字。银行通常会给出贷款房产的市场价值，最高贷款额度是按一定比例（通常不超过抵押物价值的70%）决定的。

同时，与深圳市财政局的规定相符，深圳的房产抵押贷款指导价一般以75%的市场价值为上限计算。

二、深圳地区房产估值实际情况

深圳的房产市场一直在高位运行，这也就意味着深圳的房产估值相对较高。据悉，深圳市区内以南山、福田、龙岗等核心区域的房价最昂贵，到其他区域的房价就逐渐下降。

各家银行对深圳房产估值的具体数字差别较大。假设同样的房屋，在A银行估价为500万，B银行可能会只估到400万，C银行则可能给出价格为600万的估价。因此，对于申请深圳房产抵押贷款的人来说，比较不同银行的估值是非常重要的。

三、抵押贷款的利率

深圳房产抵押贷款的利率一般包括以下几个方面：

1、基准利率：这是人民银行制定的一级利率，目前是4.35%。

2、贷款利率定价基准：是银行或其他金融机构制定的专属利率，可以反映出市场上的流动性和风险情况。

3、贷款利率上浮：是指银行或其他金融机构在贷款时对基准利率进行的一种加成，最高可以达到30%。

4、还款方式：目前深圳市场上一般有等额本金还款和等额本息还款两种方式，两种方式的利率和还款金额都不一样。

四、抵押贷款申请流程

深圳房产抵押贷款的申请流程一般如下：

1、选择合适的银行或金融机构：选择一家实力强、利率低、评估合理的银行或其他金融机构。

2、提交申请材料：除个人基本资料外，还需要提交房产证、营业执照、银行流水等相关材料。

3、申请评估：银行或其他金融机构会对房产进行评估，确认估价后给出贷款额度。

4、担保确认：需要提供担保方式，可以是信用贷款、抵押物、保证人等多种形式。

5、签订合同：签订贷款合同并缴纳担保费。

6、放款：资料审核通过后，银行或其他金融机构会将贷款入账，这一笔资金就可以被用于房产买卖或其他消费事项了。

五、总结

总体而言，深圳房产抵押贷款的指导价受多重因素的影响，包括房产估值标准、深圳市区地理位置和市场环境、不同银行的评估标准等。此外，贷款的利率和额度也需要考虑到个人信用记录、贷款还款方式等因素。对于想要申请深圳房产抵押贷款的申请人来说，了解深圳房产市场的实际情况、比较不同银行或金融机构的贷款利率及利率上浮等方面的内容，都是非常重要的。

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