摘要：深圳房地产市场中，小产权房屋一直是备受争议的话题。在不少深圳市民心中，对于小产权房产的认识还是停留在简单粗暴的“买后悔”的状态上。那么，在这种情况下，深圳小产权房贷是否真的那么难办？本文将从房屋产权、政策法规、贷款机构情况和前景四个方面探讨这个问题。

一、房屋产权

1、小产权房屋的基本情况

小产权房屋是指没有取得房屋所有权证书，且不能作为商品房售卖的房屋，是出现在改革开放前，经国家政府指定房地局开发的平房、洋房、厂房、公寓等建筑物。深圳市小产权房主要分为划拨和双方协商转让两种：划拨方式指的是通过单位或者个人向国家机关、企事业单位申请和领取小产权房产权，而双方协商转让则是指由小产权房产权人与有购房需求的个人协商进行房屋交易。

2、小产权房产权是否合法

根据中国法律规定，所有房屋的产权必须经过国家的认证和登记，并由相关部门签发产权证书，方可合法销售和贷款。但是，小产权房由于历史原因，未经过国家的认证和登记，故没有产权证书，是否合法备受争议。目前，国家政策允许购房人自愿购买小产权房，但这些房屋没有法定的所有权身份，不存在“产权投资”这一概念，不具有法律的相对稳定性和罗马三抵押的法律效力。

3、小产权房产权对贷款的影响

小产权房产权问题是深圳小产权房贷的一个关键因素，因为商业银行在审核贷款的时候，需要看到房屋的产权证书。而针对小产权房屋的贷款，银行首先要求房主在银行建立账户并进行存款，条件合适后合同签订，接着银行会根据房屋的稳定性、交通便捷性等因素进行评估，最终给予一定数额的贷款。另外，银行在审批小产权房抵押贷款时的风控要求更高，如果客户的经济条件和还贷能力不够，银行可能不会放贷。

二、政策法规

1、国家对小产权房的政策规定

2019年，国家对在城市中存在的小产权问题进行规范，政策要求各地方政府检查和归集小产权房情况，并设立小产权房清理处理工作领导小组。目前，一些地方的小产权房已经开始规范化管理，政策规定小产权产品可以进行委托管理，合并成为大产权商品房或房改房，提高产权的价值。这为小产权房的贷款和转让提供了新的机会。

2、深圳市对小产权房的政策规定

2017年，深圳发布了《关于加强小产权房整治工作的实施意见》规定，对小产权房进行统一登记和归集。小产权房所有权人需通过补缴地价、补齐相关手续，将产权转化为大产权商品房或者商品房换屋，最终小产权房可以变更为商住楼或商品住宅。

3、政策规定对小产权房贷款的影响

政策规定的出台，对小产权房贷款有着重要的影响。政策的规范化管理，可以增加小产权房的价值和实现流通，为申请贷款提供良好的条件。政策要求小产权房产权人将产权转化为大产权商品房或者商品房换屋，这为银行审批抵押贷款提供了银行承认的产权和完整的法律效力，使得小产权房贷款的申请和批准变得更加顺畅。

三、贷款机构情况

1、小产权房贷款机构的选择

一般来说，国内商业银行较少处理小产权房的贷款业务，因为小产权房缺乏办证证明，不稳定性大，抵押贷款的风险较高。而一些小型民营银行或者小区镇村银行则根据贷款人的还款能力、房屋的稳定性等审核了贷款的风险，并在此基础上综合考虑贷款的额度。申请人可以根据自己的经济条件、就业稳定性、借款用途、信用等情况选择合适的小产权房贷款机构。

2、小产权房贷款利率的选择

银行对小产权房的房屋评估和审查十分谨慎严格，因此小产权房贷款利率相对大产权商品房贷款利率有所偏高。利率的选择取决于房主的经济状况和信用评级等条件。目前，小产权房贷款的期限一般为1年以上，最长不超过20年。贷款利率随着贷款期限的增加而增加，因此，申请人应该根据自身还款能力选择合适的贷款期限及贷款利率。

3、小产权房贷款的申请流程

小产权房贷款的申请流程基本与大产权商品房贷款一致。首先，房主需要在银行开立账户并进行存款，接着提供房屋权属证明和相关证件，银行对房屋进行评估，审核房主的静态和动态财务状况并核实信用状况，最后达成合同后，银行将贷款放入房主账户，从而完成贷款流程。

四、前景

1、小产权房未来的长效机制

国家和地方政府陆续出台了一系列政策和改革措施规范小产权房房屋产权和转让等问题，政策将在未来的几年持续实施，小产权房未来的长效机制日渐成型。随着深圳市场的成熟和完善，还会有大量的小产权房屋出现“合法化”，其专用产权也将更具有价值。

2、小产权房贷款的市场前景

小产权房屋在深圳房地产市场中所占额比较大，在政策困境之下，银行不得不寻找转型的方向。中国政府提倡租状购房，而小产权房正好符合这一政策方针，被越来越多的人看作一种获得财富、实现人生愿望的方式。目前，小产权房贷款的市场已经逐渐扩大，未来的市场发展潜力必然非常大。

3、小产权房的投资价值分析

当下，小产权房的成交价与进入市场的门槛较低，相对于大产权商品房，购房者可以获得巨大的“升值空间”，还能够享受到更优惠的房子。随着国家政策的不断转变，小产权房的投资价值也将随之增强。

五、总结

综上所述，虽然深圳小产权房贷款存在一些问题，但在国家政策及地方政策的支持下，小产权房的未来之路将越来越宽广。申请人可以根据自身情况选择合适的贷款机构，合理选择贷款利率和贷款期限，并密切关注政策变化，为小产权房的投资市场奠定更加坚实的基础。

本文由深圳贷款公司整理。