摘要：

随着深圳市住房贷款市场的不断发展壮大，监管部门近日发布了深圳住房贷款银行监管的新细则。本文将围绕该细则进行详细解读，并深入探讨其对深圳房地产市场的影响。通过对该细则的四个方面进行分析，本文旨在帮助读者更好地了解深圳房贷市场的现状及未来趋势。

一、贷款额度与收入比例

该细则规定，通过银行贷款购房的首套房的贷款总额不得超过该房产评估价值的70%，二套房的贷款总额不得超过该房产评估价值的50%。同时，细则还规定了还款人的贷款收入比例，首套房购房人的还款比例不得超过月收入的50%，而二套房购房人的还款比例则不得超过月收入的40%。

此举的目的是控制购房者的负债能力，降低购房者的风险。但是，随着深圳房价的快速上涨，银行按照该规定发放的贷款比例已经不能满足大多数购房者的需求，可能会对购房者的融资来源造成影响。

二、杠杆比例限制

除了贷款额度和还款比例规定之外，该细则还规定了个人购房杠杆比例的限制。对于首套房，购房者的首付比例不得低于30%，而对于二套房，则不得低于50%。

该规定的实施对于房地产市场将产生巨大的影响。第一，该规定会使得购房者需要提供更多的首付资金，进而降低购房者的负担能力。第二，该规定可能会促进市场转型，鼓励养老房、二手房的交易，以及刺激房地产金融业务等，进一步推动房地产市场健康发展。

三、借贷利率管理

对于购房贷款利率方面，该细则规定，各商业银行不得向购房者违规设定基准贷款利率或者过高贷款利率。同时，各银行应根据国家利率政策，合理确定房贷利率水平。

此举的目的是规范银行的贷款利率行为，防止银行利用买房者肆无忌惮的置换需求，设置过高的购房利率。但在实际操作中，该政策的执行仍然面临着非常大的困难。如何平衡市场需求和政策落地的效果，仍然是该政策实施过程中需要面临的主要问题。

四、限制通道与评估管控

该细则还规定了银行贷款通道的限制，并对购房评估报告进行严格管控。其中，对于商业银行下发的房屋按揭贷款，银行须收取相关手续费，并不得通过深圳房管局之外的其它机构发放贷款。

该规定的实施，可以对购房资金来源和房屋价值进行监管和控制，防止银行炒房，避免房子抵押超过实际价值的情况发生。但是，这也需要银行在评估过程中严格按照相关规定进行操作，避免信贷风险的出现。

五、总结：

深圳住房贷款银行监管的这份细则，旨在规范房屋按揭贷款发放的市场行为，保障购房者的权益，并维护整个市场的稳定性。但是，该细则在实践中仍然面临着一些困难和挑战，需要更多的协调和努力，以实现房地产市场的可持续和健康发展。

本文由深圳贷款公司整理。