摘要：本文从深圳二手房贷款参考价出发，为读者详细分析了这一话题的四个方面，包括以下内容：贷款计算方法、影响贷款额的因素、深圳市场行情、二手房贷款政策，以期为读者解答所有疑惑。

一、贷款计算方法

1、按揭贷款额

按揭贷款额是银行根据评估值、抵押品可能出售的价格、国家标准执行抵质押比例，及其它风险控制因素所确定的，具体计算方法如下：按揭贷款额 = 评估值 × （1-抵质押率）。

例如，假设深圳市房屋按揭抵贷款时抵质押比率为70%，按揭贷款一般可贷到70%的房产评估价值，评估价值是指有资质的评估公司进行的评估，而不是房价。

2、还款方式

贷款的还款方式有等额本金还款和等额本息还款两种，前者每期还款金额相等，还款期初每期偿还的贷款本金相同，利息逐渐减少；后者每期偿还的还款额相等，其中还款的本金会逐渐增加，利息会逐渐减少。

3、利率计算

深圳二手房贷款的利率计算是根据LPR（贷款市场报价利率）加点得出的，按揭利率 = LPR（1年期）+ 银行的点数。其中，LPR为央行发布的贷款基础利率。

二、影响贷款额的因素

1、房产的位置、楼层、面积和房龄

房产的地理位置和楼层一般是影响二手房评估价值的重要标准，二手房评估的报价往往会优先考虑地段、环境和楼层等因素。然后是房屋的面积和使用年限，房龄会影响房龄剩余年限，从而影响抵质押贷款的额度。

2、申请人收入

申请贷款的个人的收入是贷款银行所考虑的因素之一。收入水平越高，申请按揭贷款的成功率越高，注重个人信用状况的贷款机构会根据申请人的信用历史，制定相应的贷款额度。

3、申请人的信用历史记录

申请人的个人信用历史记录，包括信用报告、征信记录和信用评级等，是二手房贷款申请的关键要素之一。银行贷款前会对客户进行一定的信用评估，评估结果将帮助银行制定最大限度的贷款额度。

三、深圳市场行情

随着近年来深圳房地产市场的逐步升温，二手房成交量也逐步增加。根据深圳市房地产中介协会近期发布的数据，2021年1月份深圳二手房挂牌价均价27781元/平米，环比涨幅达到1.12%，成交均价也增长了3.17%。尤其是在深圳南山、福田和罗湖三区，二手房成交火热，加之银行贷款利率的持续下调，二手房市场的交易热度不容小觑。

四、二手房贷款政策

自2016年9月30日起，深圳市房地产局出台了《关于调整房贷利率的通知》，要求各大银行基于LPR计算出二手房贷款利率，实现贷款利率的“上浮下调”。随着政策的推进，深圳市房贷利率逐渐趋于平稳，中长期房贷年利率也趋于稳定，目前多数银行的二手房按揭贷款利率在4.65%–4.9%之间，优惠政策更加普及。

在2020年，受新冠疫情影响，部分银行出台了一些特殊优惠政策，例如阶梯性利率和少量拆分的贷款等。不过这些政策的贷款额度还需要具体情况具体分析，因银行而异。

五、总结：

本文全方位分析了深圳二手房贷款参考价，详细阐述了四个方面，包括了贷款计算方式、影响贷款额的因素、深圳市场行情和政策，可以帮助读者更详细了解深圳市二手房贷款情况。需要注意的是，各贷款银行的具体计算方式和政策有所不同，需要客户根据自己的实际情况，综合全面考虑后进行申请。感谢阅读本文，如有问题可到深圳贷款公司咨询。

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