摘要：随着深圳房地产市场的迅猛发展，2008年深圳市限购限贷政策的出台，对于控制房价、遏制投机及保障购房居民的利益起到了一定的积极作用。本文结合当时的政策背景及官方文件，对深圳2008年二套房贷政策：限购限贷政策调整细则进行了分析和解读。

一、政策背景

1、深圳房地产市场现状及问题

随着中国经济的快速发展，特别是改革开放以来的不断推进，深圳的经济、人口和城市建设都迅速发展，房地产市场也因此得到前所未有的迅猛发展。2008年之前，深圳市中心地段的房价仍远高于周边城市，平均房价达到了每平方米四五万元人民币。这种高房价的形势，直接影响了广大常住深圳的居民更高的生活质量。

2、政府调控市场的紧迫性和措施

为了遏制投机炒房和保障普通购房居民的利益，2006年深圳市政府就已经开始勒紧房地产市场的节奏，其中最主要的措施就是2006年11月开始的“限购令”，规定深圳市户籍居民只能拥有一套住房，外地居民买房需满两年纳税或社保，且房价满100万才有资格购买住房。

3、政策调整原因

然而在加强限购的同时，随着我国经济的快速发展，房地产税制、土地房屋的联调政策等改革还未出台，控制房地产泡沫风险的压力增大，对政府部门的监管和市场调控提出了更高的要求。因此需要进一步调整深圳市的住房政策措施，防范房地产市场风险，保障社会主义市场经济的平衡。

二、政策细则分析

1、限购

2008年7月，深圳市政府公布了《关于深化房地产市场调控措施的通知》（现场（2008）69号），进一步强化了市场的调控。根据通知的要求，从2008年7月1日开始，深圳全市范围内禁止购买第三套住房。同时限制年龄40岁以下的家庭和计划生育家庭不能购买第二套住房。

2、限贷

除了采取限购政策，深圳市政府还通过限制房屋贷款的方式，对于过度的投机性购房行为进行了严格的管制。具体来说，从2008年8月1日起，深圳市严格控制二套房的贷款，个人房贷比例降至50％，贷款利率上浮10％。同时深圳市要求售房企业应当实行全款交易。

3、严格控制房地产市场

在限购限贷的基础上，深圳市政府还设立了不动产登记簿、开展房地产价格监管和燃眉之急的限制过分升值等政策来控制房地产市场。

三、政策效果评估

1、使房屋价格稳定

2008年，深圳市二手房房价在政策实施前一年的10月到12月份实现了上涨，但在政策实施后，各项指标均呈现下降趋势，市场更加平稳。。

2、提高购房门槛

通过限制第二套房子的贷款，使得购房门槛大大提高，缓解了房地产过度炒作所造成的市场风险。

3、保护购房居民的权益

相比于2006年的房地产市场政策，2008年的政策更注重于保障购房居民的权益，遏制了房价飞涨和购房陷阱。

四、未来展望

尽管深圳市在二手房市场上开始实施了严格的政策调控，但是随着其他新旧城区规划的建设，新区快速崛起，深圳市的房地产市场仍然保持着强烈的增长势头。因此，我们需要将部分房源推向市场，保障市民的购房权益，并且，政府部门还需要进一步加强对房地产市场的监管，也要加快相关改革计划的出台。

五、总结

总之，深圳市二手房市场在2008年的政策调整中，通过“限购、限贷”政策有效遏制了房价变化，控制了市场风险，使市场保持稳健。尤其是政策更加注重于保障购房居民的权益，更符合社会发展的潮流。政策调整不仅发挥了及时效用，而且对未来的市场发展也有积极的影响。并且此类政策调整也是必要的，对于经济平衡甚至对于整个市场的发展至关重要。未来，政府部门需要继续注重市场监管和调控，完善政策法规，推动房地产市场的健康稳定发展。

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