摘要：本文讨论了深圳市场中二套房商贷转公积金的操作方法及所带来的省钱效应，分析了其优势和适用场景。该文从以下四个方面进行详细阐述：

一、商贷转公积金是什么？

1、商贷和公积金贷款的区别

2、商贷转公积金的操作过程

3、政策风险和市场风险

二、二套房商贷转公积金的优劣：

1、省钱效应分析

2、还款压力分析

3、流程与难度对比

三、二套房商贷转公积金的适用场景：

1、自住首套与自住二套不同

2、按揭利率区别

3、家庭收入状况

四、如何正确操作二套房商贷转公积金：

1、注意事项

2、操作流程

3、中介选择

五、总结：

商贷转公积金是二套房购买者的一项不错的选择。但也需要做好风险控制和操作正确性的确保，以避免政策、市场等不可预测风险。如果适用场景明确，操作流程规范，商贷转公积金可以为购房者带来省钱效应，无疑是一个值得推荐的购房策略。

本文由深圳贷款公司整理。

一、商贷转公积金是什么？

商贷转公积金是指原本采用商业贷款方式购买房产的借款人将其贷款类型转化为住房公积金贷款的操作。商业贷款和住房公积金贷款的主要区别在于，前者的资金来源是商业银行，而后者的资金来源是住房公积金。

按照国家相关规定，可以在几种情况下采用商贷转公积金方式：

1、初始购房人可将商业贷款转化为住房公积金贷款；

2、房屋所有权由非直系亲属转移的，可将商贷转为公积金；

3、房屋首次交易不满两年、其他情况下需要转贷款的，如按揭贷款流转或融资租赁之间的转换等，也可将商贷转为公积金。

而在深圳市场中，二套房购买者将商业贷款转化为住房公积金贷款的操作即为商贷转公积金。

二、二套房商贷转公积金的优劣：

1、省钱效应分析

二套房购买者采用商贷转公积金的方式，可以享受到一定的省钱效应。目前，住房公积金贷款利率长期维持在基准利率下浮10%，而商业贷款的利率则大部分在基准利率上浮。以2021年5月19日的深圳普惠利率为例，五年期普通住房贷款基准利率为4.65%，上浮10%后为5.11%；而五年期商业贷款基准利率为4.75%，上浮20%后为5.7%。显然，切换到住房公积金贷款会有一定利率优势。

同时，由于住房公积金贷款在还款方式和期限等方面相对灵活，客户可以根据自身的实际情况进行个性化配置和选择，以适应不同的资金使用需求。

2、还款压力分析

除了利率方面的优势，商贷转公积金还可以帮助借款人降低部分还款压力。由于住房公积金贷款的贷款期限一般较长，最长可达到30年，相比于商业贷款，还款额相对较小，因此适合还款能力相对较弱的购房者。而二套房购买者大多有一定经济实力，在购房时可以在信用评估、抵押担保等方面占据优势，换取更好的贷款利率和审批额度。

3、流程与难度对比

商贷转公积金的操作流程相对较为简单，只需进行贷款申请、银行评估等相关手续就可以完成转换。相比于其他购房方式，如按揭贷款等资金流转方式，中间环节相对较少，整个操作过程也相对顺畅不少，完全可以在合理时间内完成。

三、二套房商贷转公积金的适用场景：

1、自住首套与自住二套不同

对于购房者来说，自住购房和投资购房的贷款选择有所不同。对于首套购房者来说，选择住房公积金贷款和商业贷款相比，因为各种政策优惠可以享受到更多利率优惠和还款扶持。而对于二套房购房者，由于政策的调整和银行的风险控制需求，二者之间的优势差距相对缩小了一些。但是考虑到个人财务情况和其他细节因素，商贷转公积金仍然是一种不错的选择。

2、按揭利率区别

当国家通过货币政策进行调控时，有时会对住房公积金贷款的利率作出优惠。如果此时选择商贷转公积金，则购房者可以享受到优惠利率的帮助。通常情况下，二套房商贷在利率方面相对较高，而商贷转公积金在相应期限内的利率则相对较低。

3、家庭收入状况

住房公积金贷款一般要求申请人有一定的单位稳定工作，收入稳定且有社保等社会保障，而商业贷款则没有这些限制。因此，在家庭收入明显偏低的情况下，转为住房公积金贷款可以降低还款预算的压力，增强偿还能力。

四、如何正确操作二套房商贷转公积金：

1、注意事项

在操作二套房商贷转公积金时，购房者需要注意以下几个方面：

（1）必须满足住房公积金贷款的基本申请条件，如公积金缴付时间、缴存额度、申请人工作稳定、信用记录良好等要素，符合银行的贷款要求；

（2）需要进行贷款额度的重新评估，将贷款额度调整为住房公积金贷款的额度，以便进行贷款流程的下一步；

（3）手续齐备后，可以选择将之前的计息方式或者还款方式进行调整或更改，以满足不同的还款条件。

2、操作流程

操作流程一般包括以下步骤：

（1）进行资格审核

（2）资质审核通过后，由银行进行房屋评估和征信审查；

（3）评估和审查通过后，由购房者抵押房产，完成贷款流程；

（4）选择合适的还款方式和期限，根据个人需要和经济实力进行配置和选择，保障还款的稳定性和合理性。

3、中介选择

在贷款过程中，借款人一般需要使用到中介服务。在选择中介时，需要注意信誉度和服务质量的问题。推荐选择有一定规模和口碑好的金融服务公司或相关民间组织，他们有足够的经验和专业技能帮助申请人顺利完成申请程序。

五、总结：

二套房购买者如果选择商贷转公积金，可以享受到一定的省钱效应，同时减轻购房压力和操作复杂度。然而，在操作过程中需要注意风险控制、操作规范和注意事项等方面，这些措施有助于避免政策风险和市场风险。总之，二套房商贷转公积金仍然是一个值得推荐的购房策略，只要适用场景明确，操作流程规范，购房者就可以在此基础上享受到更优质的购房体验。

本文由深圳贷款公司整理。