摘要：

深圳未还房贷是否能出售是困扰许多购房者和房东的问题。本文将从法律、银行、房屋产权等方面介绍深圳未还房贷的出售问题。

一、有无出售权

1、根据《物权法》规定，物权的转让自有物权出售合同成立时起生效，而房屋贷款已成立，房屋所有权开始转移之前，如果没有得到银行的许可，就不能将房屋出售。

2、如果贷款人在贷款期限内逾期，银行可以要求贷款人还清本金、利息和违约金。如果贷款人无法偿还，银行有权以公开拍卖、协议出售等方式变卖房屋，但是贷款人和其它拥有合法权益的人要事先通知，因此没有贷款人许可的情况下不能私自将房屋出售。

3、如贷款人与银行达成已若或施行变更对策，则贷款期限内逾期较多时，银行在同意情况下，可与贷款人自行设定还款计划。

二、贷款结清前出售房屋的影响

1、贷款结清前出售房屋，需要将卖房所得用于偿还贷款本金、利息及滞纳金，并且需商定支付银行的手续费，偿还完贷款后才可能取得产权证书。

2、如果在贷款结清前出售房屋，还需店铺使用借据才能取得完整产权证书，因此买家和卖家需了解银行的处理方式。

3、如果房屋的贷款结清前出售，如果后来发现房屋存在权属、登记方面的问题，不能转让或卖家存在保留、撤销或追偿权，则会给买家带去巨大风险。

三、房屋抵押贷款对出售的影响

1、抵押贷款存在的房屋，需要得到银行的许可才能出售。

2、在贷款偿还期间，抵押银行将房屋所有权转移给贷款人并注销抵押登记。

3、当房屋转移给新买家时，需要重新申报质押物抵制登记，而银行通常不允许借款人将质押物抵持替换为新的质押物，因此出售已抵押的房屋可能会遇到困难。

四、关于贷款人违约的情况

1、贷款人违约会影响房屋的转让，因为除了本金、利息和滞纳金外，贷款人还要支付信用等级下降、芝麻信用以及社保、公共债务所担保的贷款额下降等后果。

2、在银行拍卖房屋时，房屋的成交价通常不够还清剩余贷款的本金、利息和滞纳金，贷款人需补足差额，同时会影响日后的贷款记录。

3、如果贷款人被判破产或财产清算，出售房屋的过程将由破产清算管理机构处理，负责把房产变卖。

五、总结：

出售具有贷款的房屋需要注意许多问题。在贷款未还完之前，买卖双方必须了解银行的贷款记录和家用财政情况，以免在交付房屋、贷款结清等方面遇到困难。

本文由深圳贷款公司整理。