摘要：随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速，人们越来越关注房地产市场，和房屋贷款问题。然而，深圳房市作为一座全国性的城市，不断吸引着大量的购房者，也随之带来了一些阴影。本文将从异地置业、贷款难题、政策调整和市场波动四个方面详细阐述深圳房市的阴影，并探讨其成因和应对之策。

一、异地置业

1、方案难以定夺

很多购房者希望在深圳买房，但因为工作、财务等原因，无法马上搬到深圳，而选择异地置业。但是，由于政策和法律的限制，异地购房者难以享受到同等的购房待遇和政策优惠。例如，在深圳买二套房要缴纳更高的税费，而同时，其他城市的购房政策也无法适用到深圳市场。由于这些政策限制和差异，购房者往往会感到困惑和无措。

2、房屋监管存在难度

异地购房过程中，房屋监管比较困难，购房者很难直接监测房屋建设情况和售后服务。如果出现问题，很难及时解决。加之深圳的房地产市场活跃，买家、卖家、中介等各方利益纠纷频现，像违约、诈骗、房地产乱象等问题，也一样影响购房者的购买决策。

3、不利于居住质量

异地置业还有一个问题是不利于居住质量。因为买房子可能会盲目追求利润，选择地理位置、建筑质量或装修设计没有考虑到户型、环境等方面的优劣。如果远离深圳的房子在租赁上存在问题，出租房屋空置率较高，这样可以降低出租收入。

二、贷款难题

1、首付数额巨大

在深圳买房需要一笔巨大的首付款，一部分人还需要借助第三方融资来完成房屋。但是，深圳的房价不断攀升，很多人无力承受这些费用。此外，银行对贷款的借款人（特别是外地人）还有一些额外的要求。如果不符合条件，就无法得到贷款。这些条件包括：年龄、工作年限、社保等方面。

2、房贷难以获得

受到多方面因素的影响，当购房者在深圳的时候，贷款难题伴随而生。例如，调控政策让贷款额度卡得越来越紧，需求的下降导致银行对贷款已经采取了更为严苛的审核标准；此外，银行贷款审核周期过长，需要制定多重要求，很多购房者在等待贷款的时候，已经错过了一些好房源。

3、二手房贷利率高

深圳的二手房贷款利率也较高，导致购房者需要承受较高的房屋成本。如果不能得到贷款，他们必须支付更多的现金，从而增加了购房困难程度。同时，银行贷款不免费，预计购房者将在未来的几年内较高的贷款利率也将加剧购房者的经济压力。

三、政策调整

1、限制购房凭证数

调控政策的第一个主要内容是限制购房凭证数量。深圳市限购凭证采用摇号方式发放，一次限购人数较少，若错失机会等待下一次发放往往要等待半年以上。对于那些需要在短时间内完成买房的购房者，这是一个巨大的限制，并增加了市场的不确定性。

2、贷款需求的限制

为了控制市场，政府还限制了房贷需求。如果银行不那么支持购房被购房者，那么购房者无法得到房贷，购房计划将被推迟或取消。购房者需要准备更多的资金，花费大量的咨询费用来更快地进行购房。这种情况影响到许多人，特别是那些首次购房的年轻家庭。

3、税费增加

受到政府税费调整的限制，深圳市的房产交易税和个人所得税负担增加。当购房者需要支付40%的首付款时，他们可能需要支付更多的税费，因为国家的税收要求较高，他们的利润也会随着增加。此外，合理的税收是有必要的，市场恶性竞争和房地产自然垄断产生的不正当利润现象、乱象也是需要在调控当中克制的。

四、市场波动

1、投资收益风险

深圳房市受到很多因素的影响，投资收益风险是其中一个重要因素。谁也不能预计未来的房价变化，购房者可能会在短时间内获得巨大的利润，也可能会面临巨大的亏损和风险。比如2021年以来深圳楼市价格不断攀升，远超符合市民购房的购买能力，对于那些购房者而言，他们现在的房子意味着系统性风险。

2、市场供求失衡

市场供求关系通常是相互影响的。如果供应过多，价格可能会下降，购房者可能会担心在未来购买房屋的回报率，可能会在这个市场撤退。相反，如果供应过少，价格可能会上升，购房者需要承担更多的费用，同时买方也会因为无法找到房源而困扰。

3、房地产泡沫

近年来，房地产泡沫困扰了深圳的房产市场。这是由于豪宅和居民房地产市场“价格炒作”推动而来。由于投资者席卷了市场，对“房地产投机”进行了推动，如此高额的资本进入造成的本质问题是市场真正的供需关系失衡。

五、总结

在深圳房市的阳光下，隐藏着许多问题。异地置业、贷款困难、政策调控和市场波动是目前深圳房市的四大阴影。这些问题需要深入分析和改革，比如加强监管、创新融资模式、优化市场供应等措施来突破依附于高房价、大量资金和地价盲目上涨的发展模式。同时，加强开发区域的发展和提高租赁房屋的供应，来缩小购房者和投资人的利益差距。

本文由深圳贷款公司整理。