摘要：

本文主要探讨深圳房产抵押贷款评估与市场价差异的问题。首先介绍了深圳房产市场的现状和抵押贷款的基本概念，进而分析了深圳房产抵押贷款评估与市场价之间的巨大差异，探讨了差异的原因和解决方法。

一、市场价与评估价的差异

1、市场价的定义及计算方法

房产市场是一个供需关系的市场，房屋的市场价是由市场上的供需关系决定的。市场上的买家愿意出多少钱，卖家愿意卖出的最低价，二者之间的交易价就是市场价。市场价通常用成交价来代表。

2、评估价的定义及计算方法

抵押贷款评估是银行为了保护自己的资产，对抵押物房产进行估价评估，以确定贷款时的抵押价值。评估师根据房屋的物理情况、位置、周边环境、房龄、土地使用权等因素进行综合考虑，并按照一定的评估方法来计算出评估价。

3、市场价与评估价之间的差异

市场价和评估价的计算方法不同，市场价的计算是受市场调节的，而评估价的计算则是由专业的评估师按照一定的规定和方法来进行的，两者之间存在很大的差异。由于抵押贷款评估通常是银行来进行的，因此评估价通常会比市场价低很多。具体来说，评估价通常会比市场价低10%~30%不等。

二、差异产生的原因

1、计算方法的不同

市场价和评估价的计算方法不同是导致两者之间差异的最主要原因。市场价受市场调节，具有灵活性，而评估价则是先进行物理现场勘察，然后按照一定的规范和方法来进行计算，具有很大的局限性。

2、评估过程中的信息不对称

在评估房屋时，评估师通常只能凭借现场勘察和部分资料，评估师无法获知房屋所有的信息，这就导致了评估过程中的信息不对称，评估价与市场价之间的差异因此会进一步加大。

3、评估师技术能力的不同

评估师技术能力的不同也是导致评估价与市场价差异的原因之一。一些评估师缺乏经验，无法根据房屋的实际情况进行准确的评估，因此评估价与市场价之间的差异也会相应增加。

三、风险控制和价值创造

1、风险控制

银行进行抵押贷款时，一定要进行评估来确定抵押物价值，这是为了保障银行的资产安全。因为如果抵押品估价过高，借款人不良记录时，解押财产的可能性大，银行职员没法准确判定房屋借款人的个人笔记记录；反之抵押品估价过低，则导致银行的风险加大，难以收回贷款本金和利息。

2、价值创造

通过评估师几天修改报价单的过程，为房屋所有者提供了有建设性的意见和许多实用的信息。有些所有者意识到有必要进行装修和翻新，以提高房产价值，并将此反映出来。通过这些改进，房屋可以增值，创造更多的价值。

四、解决方法

1、提高评估师技能水平

评估师的技能水平是评估价与市场价差异的关键因素之一，提高评估师的技能水平是缩小差异的重要途径。增加评估师的经验，提高评估师的专业知识和技能，是提高评估师技能水平的有效方法。

2、加强评估过程中的信息公开

评估过程中的信息不对称是影响评估价与市场价差异的因素之一，加强评估过程中的信息公开可以一定程度上缓解这种不对称。通过公开评估过程中的信息，可以让市场更加透明，提高评估师的公信力。

3、完善评估规范和标准

评估规范和标准的不完善是导致评估价与市场价差异的原因之一，完善评估规范和标准可以解决这个问题。制定更加完善的评估规范和标准，并按照严格的标准来执行，可以提高评估价的准确性和公正性，缩小评估价与市场价之间的差异。

五、总结

深圳房产抵押贷款评估价与市场价之间存在很大的差异，这是由于计算方法、信息不对称和评估师技能水平不同等因素导致的。为了缩小评估价和市场价之间的差异，可以提高评估师的技能水平，加强评估过程中的信息公开，完善评估规范和标准等。深圳贷款公司一直致力于为广大客户提供优质的抵押贷款，欢迎各位有需求的客户前来咨询。

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