摘要：这篇文章将深入探讨深圳房市敲警钟的问题：外地贷款者需注意！随着深圳房价的高涨，越来越多的人选择通过贷款来购房，然而，这也给外地贷款者带来了不小的风险和挑战。本文将从四个角度进行详细阐述。

一、购房优惠政策的限制

1、根据深圳市委、市政府出台的《深圳市人民政府关于加强房地产市场调控工作的通知》规定，非深户家庭购买深圳市限购范围内的普通住房，须自付房款的50%以上。外埠人员购买深圳市住房已经受到了很大限制，无论是首套还是第二套购房。

2、外地购房者申请公积金贷款需要满足一定条件，其中最重要的一点是购房要在深圳缴纳社保和纳税连续满60个月以上，这对于外地购房者来说很难实现，而非本市户籍的购房者即使有缴纳社保，也需要缴纳6个月以上，并且不享受首次购房优惠政策。

3、对于即将入学的孩子家长而言，买房也是非常重要的一件事。在深圳市，虽然在小学、初中、高中2019年分别有15%、25%、35%的席位划入计划单列市特长生招生，但却仅限深户特长生，且该政策只适用于公办学校，对于外地人购房承担的子女教育压力也不容忽视。

二、房贷政策的调整

1、家庭贷款额度：据悉，自2019年8月28日开始，购买二套房首付比例已由原来的50%提高到了60%，这意味着，在深圳如果想要买房，压力加大了。如若办理商业贷款，自备资金最低应为房价的30%左右，但对于外地购房者，这个限制更为严格，只能贷款的总额的70%。由此可见，深圳购房越来越注重自持资金的占比，对于外地购房者的挑战较大。

2、利率政策的调整：随着人民银行不断缩减定向降准对象，银行业主动降低贷款利率的动力不足，各大银行业绩增速放缓，企业银行贷款竞争激烈，企业开展消费意愿弱化，周期性行业风险增加，银行业经营质量存在明显下降，对于外地购房者而言，利率上升的压力也变得更加明显。

3、楼市政策的收紧：此前，平安银行推出首套房贷款利率打折方案，首套房业务最低在基准利率上减0.2%。然而，自2019年12月底，深圳房地产市场调控升级，深圳市出台新政：深圳限购区域将扩大至全市，全市禁止非本市户籍居民买第二套房，新商品房预售资金管理将更加严格，这些因素将加大外地购房者的风险和成本。

三、不同银行的贷款能力不一

1、深圳市住房公积金管理中心的统计数据显示，深圳住房公积金贷款平均通过率有94%左右，可是有不少的外地购房者表示，在某些银行的申请，审核时间过长，贷款额度不足等情况频繁出现，这也加大了外地购房者的风险。

2、2019年6月，中央出台关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的文件，其中提到要探索建立多元化住房供应和金融服务体系，并引导有条件的金融机构加大在深圳住房二级市场的贷款业务，但是，目前仍需优化银行贷款审批流程，强化银行的审查能力。

3、不同银行对于贷款的利率、还款方式、严格程度等都有不同的要求，对于购房者而言，也需要从自身出发，根据自己的实际情况和需求，选择最适合自己的银行贷款机构进行贷款。

四、税收政策的变更

1、2018年5月1日起，国家对全国范围内购房交易采取了新的房地产税法，将季度缴纳税费方式，改为全年汇缴税款，而每个地区的征税政策并不相同。对于外地购房者而言，在缴纳税费等方面就更加复杂了，需要进行更为周密的规划和计算。

2、此外，一些银行也加强了外地购房者的房贷审批标准。对于不符合本地证明条件的非本地人，往往更难获得省内的房贷资金，这也给外地购房者带来了较大的困难。同时，随着国家贷款政策的影响，银行对于房贷的贷款比例也在逐步调整。

3、由于不同地区的房产交易市场存在较大的差异，而且税收政策等方面存在差异，因此外地购房者需要更加认真地了解实际情况，提前咨询专业人士，从多个角度进行规划和协调，减少不必要的风险和损失。

五、总结：

总的来看，外地购房者在深圳市购房面临的问题比较多，而且政策和环境的变化也让购房者的风险更加严峻。对于购房者而言，尤其是外地购房者，需要进行更为详细的规划和计算，从政策、贷款、税收等方面全方位地分析和把握市场状况，从而更好的为自己规划未来并提高投资成功率。

本文由深圳贷款公司整理。