摘要：深圳房价贷款分析表明，实测成交价与银行评估价存在较大差距。本文将从四个方面对这一现象进行分析：市场供需、评估标准、房贷审批、中介咨询。

一、市场供需

深圳房价一直被人诟病过高，甚至有“天价房”之称。然而，房价高不代表成交价格高。随着国家政策调控力度加大，购房者的思想已经发生转变。

首先，在供应层面，深圳近年来的住房供应量大幅度提升。例如，2019年深圳二手房成交量达到了13.4万套，是2018年（12.4万套）、2017年（10.9万套）的增长。

其次，在需求层面，由于政策趋紧、经济下行等因素，购房者对房价已经不再一味追求涨幅，而更加注重房屋本身的价值。

因此，对于卖方而言，房价的定价已经从单纯的市场供需因素变成了包括房产实际价值的多维考虑。这个多维分析过程中，需要考虑房贷评估等因素，而银行评估的方式成为了较为科学的一种方式。

二、评估标准

由于房地产市场存在巨大的短期变动和长期趋势，为了更好地评估房屋价值，银行作为贷款方，采用比市场更为科学的方法，建立了一套比较严格的评估标准。

根据《金融机构房地产抵押贷款风险管理办法》等规定，银行评估师采用市场比价法、收益法和成本法，通过对异地跨行业务的多次实际调研和实战经验的总结，根据实际情况精细核查房着身份、房屋权属等信息，准确估算房价，并给出银行认可的评估价值。

与此相比，以往的“真实购房价格是否高于评估价”的说法已经不再成立。实测成交价与银行评估价差距大不是评估标准不合理，而是民间评估标准较低、透明度较低，以及存在的违规交易等原因造成了差距。

三、房贷审批

银行在审批房贷时，纯粹根据市场价和银行评估价的差异来判定贷款的成数和利率，并不是最终拒绝或同意贷款的唯一标准。标准的制定同样适应实际、紧贴实际。

因此，如果实际成交价格高于评估价格，无需懊悔。作为一批正常化房贷客户，银行一定会更加人性化地处理这种差异，协助客户更轻松地过审。事实上，即使实际成交价格与评估价格成差异，依然有可能获得银行更长期、较低息率的贷款。

四、中介咨询

成交价与评估价差距大，这是无可厚非的。然而，一些中介机构利用这种差异，虚高成交价本身已经成为了一种社会问题。

深圳作为一个国际化城市，中介行业发展较快，但也存在着管理不到位、缺乏规范等积弊。例如，一些中介机构直接把一些新楼盘（以及未经过到访和实地考察的二手房）卖给客户，有时内部说法为“有任何二度交易都有利润”，欺骗消费者，甚至陷入炒作和造泡沫行为。

因此，建议购房人士在购房过程中一定确保自身的权益，保证房屋交易过程的合法性和规范性。一些中介机构的“造假”行为不仅影响到购房人士的利益，也损害了整个市场的生态和发展。

结论

深圳房价贷款分析表明，实测成交价与评估价差距大并不总是坏事。银行评估作为科学、客观的手段，更能够反映房产的实际价值。购房者应该更加注重房屋的实际价值，规避炒作，避免被虚高成交价格误导。同时，购房者也要确保整个交易合法规范，保证自身利益。

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