摘要：深圳首套房贷款还清后再购房，是许多深圳市民购房的一个重要问题。本文以此为主题，从四个方面对其可行性进行调查和阐述。

一、金融压力与能力

1、财务方面：大部分深圳市民的财务状况相对偏好，大多数人拥有较为稳定的工作和充足的收入，具备一定的积蓄和投资能力。但是，深圳的房价普遍较高，购买二套房所需的资金压力颇大。

2、贷款方面：对于首套房贷款还清后选择再次购房的市民而言，银行贷款是必不可少的经济来源。在深圳，该类购房者相对较多，但由于政策调整、刚性付款等原因，银行对于二套房贷款的审批难度大于对一套房的审批，对购房者提出的申请条件也要更为苛刻。

3、税费方面：深圳房价在全国甚至全球范围内均处于较高水平，因此购房税费也相对较高。都市综合征税费标准、土地增值税等必要的税费也需要考虑，对购房者的财政负担也相对较大。

二、政策限制和调整

1、政策限制方面：按照国家和地方政策规定，购买房屋是需要落户在所购房屋所在的地区的，而持有深圳市户口落户深圳有困难且、有条件的非深户、外地户籍购买房屋的，总价格不能超过购房家庭3个成员在该区域社保缴纳基数的45倍。雇佣公积金缴存职工申请异地购房的，可按最低首付比例购房，即首付款不低于该房屋总价的30%。

2、政策调整方面：2020年起，深圳市二手房市场改为“先卖后买”，即先卖掉原有的房产，再按照新的政策条件和市场情况购买二手房。2021年起，深圳全面取消首套房认定，所有购房者都要按照同等条件计算税费。而且在2019年，深圳市政府明确表示，将会坚持房地产市场调控 “买炒租”问题，严格执行对于房地产市场的调控政策，对于购买二套房的市民要求更为严格。

3、政策调控效果：近年来，深圳市政府的房地产政策调整效果显著。伴随着房地产市场调控加强，二手房市场交易量和价格均出现明显下降，同时市场形态和消费者行为也发生了很大的变化，这给市民二次购房带来了一定的冲击和挑战。

三、市场情况和趋势

1、市场趋势：虽然政策和市场的限制较多，但是深圳市的购房需求仍然十分强劲，且预计随着市场逐渐的调整和政策的逐步放松，未来的市场需求还将不断的增加。但是从现有的月供与购房价比值来看，由于房价较高，二套房的购买预算压力相对较大。

2、市场情况：作为我国的一线城市和重要经济中心，深圳房产市场上不仅有多种类型和不同价位的房子供购买者选择，同时，由于年轻人和外来人的逐渐增多，一些公寓、共享房源等也在市场上逐渐发展起来。而且近年来社区物业功能不断增强，深圳市的住宅社区已经全面提升到社区地标或地产集团的高度，形成了立体化、个性化的房屋购买需求。

3、市场风险：尽管深圳的房地产市场前景看好，但也存在一定的风险。一方面，因为市场需求旺盛，房价上涨过快，存在明显的泡沫问题；另一方面，政策调整时常出乎市民和购房者的预料，一旦红利消失，市场将会进一步下行。

四、建议和措施

1、加强理财规划：通过提高收入或加强财务管理的方式，购房者可以减轻财务压力，提高储蓄和投资能力，对购房有一定积极影响。

2、对银行进行准确申报：对于购买二套房需要银行贷款的购房者，必须准确按照政策申报，提供合法、真实的贷款证明等文件资料，使审批过程更为顺畅。

3、挖掘公寓、共享房源市场：针对中低收入人群和出租需求较多的人群，可以适当探索公寓、共享房源等市场，降低购房负担，发挥租房的优势。

4、选择购房时机：成功购买二套房的关键在于选对时机，市民要根据政策的变化和市场情况做出合理的判断和决策，既避免货币价值下降，又不能将全部的积蓄和投资都投入到购房中，应当寻找一个平衡点。

五、总结

本文从四个方面对深圳市民的买房问题进行了分析和调查，并从金融压力与能力、政策限制和调整、市场情况和趋势、建议和措施四个方面给出了相应的建议和措施，希望能够给广大购房者和市民带来一些参考和借鉴，提高购房的可行性和成功率。

本文由深圳贷款公司整理。