摘要：本文将对深圳房贷限制租赁备案进行详细的解答和阐述，引出读者的兴趣，并给读者提供背景信息。

一、政策背景

1、政策概述：2016年8月，深圳市政府发布了《深圳市关于加强商业房地产市场管理措施的通知》，对商业房产进行管理，其中提到了“对于已申请公租房、人才房等政策性住房、申请首套商业性住房贷款的，暂不作限制，其余涉及商业贷款购买的商住房，要求购房人在备案前缴纳30%的首付，同时需提交房屋租赁证明。”即限制商住房出租，要求房东到政府部门备案。

2、政策目的：深圳市政府此举旨在控制房地产市场泡沫、以房制地的现象和过高的楼市投资风险，加强房地产市场管理，保护市场的稳定和健康发展。

3、政策的有效性：数据显示，深圳市政府的这项政策对于控制房地产市场的投机行为，限制房产泡沫的进一步扩散起到了较为有效的作用。另外，政策还提高了租售比，稳定了房屋租赁市场的发展。

二、政策解读

1、政策限制的范围：该政策只针对商住房进行租赁备案限制，不影响普通住宅房屋的出租和购买。同时，该政策不会影响购买商住房的民生、学区房和政策性住房等人民群众的基本住房需求。

2、政策执行的方式：政策要求购房人在备案前缴纳30%的首付，同时需提交房屋租赁证明。这也就是说，如果购房人根本没有出租房屋的需求，也需要办理备案手续，这种做法在一定程度上增加了购房人的负担。

3、政策的实际效果：政策的实际效果还需要时间的检验，但从当前看，该政策已经在一定程度上起到了抑制房价的作用，同时稳定了房屋租车市场，保护了租赁方和租赁市场的健康发展。

三、政策的利弊分析

1、政策的优势：（1）对控制房价，限制投机行为，保护市场稳定发展有积极的促进作用。（2）对于优化住房结构，增加住房供给，促进房地产市场的稳定，有较为明显的优势。

2、政策的不足：（1）该政策增加了购房人的资金负担，对于刚需居民来说，一定程度上影响了他们购房的信心和积极性；（2）政策要求在备案前提交租赁证明，但是目前深圳市的租赁市场还未形成良好的发展局面，这给购房人提供了另一种租房烦恼。

四、政策展望

1、政策优化：政府在执行政策时，应该进一步明确政策的执行细则，以避免政策执行的混乱和负面影响；同时进一步完善相关规定，优化政策，提高政策的目的性和操作性。

2、房地产市场的长效机制：政府应该加强房地产市场的秩序管理，制定更为科学完善的长效机制，促进房地产市场健康、稳定发展。

3、租赁市场的发展：政府应该引入更多的政策鼓励和扶持住房租赁市场的发展，提高租赁住房的数量和质量，讲住房租赁做成一个公共服务事业，使之真正成为民生保障体系的重要组成部分。

五、总结：

通过对深圳市政府发布的《深圳市关于加强商业房地产市场管理措施的通知》的解读和分析，我们可以发现这项政策在一定程度上起到了稳定房地产市场、控制投机行为、保护租赁市场的作用。虽然政策对购房人造成了一定程度的影响和不便，但是长期看，这是积极的、可行的、有利的政策措施。未来，政府应该在进一步完善政策的同时，加强房地产市场和租赁市场的管理，制定科学的长效机制，实现经济发展与民生福祉的有机结合。

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