摘要：随着城市化发展的不断加速以及人们生活质量的改善，深圳地区的房地产市场也不断增长。随之而来的，便是二次贷款和房产抵押等融资方式的不断增多。本文将从四个方面对深圳二次贷款和房产抵押额度的计算方式进行详细阐述。

一、房产抵押额度的计算方式

1、银行对房产的估值方式

在深圳地区，银行对于房产的估值一般采用两种方式：市场比较法和收益法。市场比较法是按照该地区类似房产的成交价格来估算该房源的价值。收益法是按照该房源租金收益来估算其价值。

2、贷款额度与抵押物价值的关系

通常，银行对房产的估值是抵押物贷款额度的3-5倍。不过，具体数额仍取决于借款人的信用状况、还款能力等。如果借款人的信用记录比较好，银行也可以适当提高额度。

3、不同类型房产的抵押额度差异

在深圳地区，不同类型房产的抵押额度也有所不同。普通住宅、商业房产、工业厂房等各有不同，一般以日常市场销售时的价格为准，但也有一些因素会影响房产的估值，比如地段、交通以及整体房价等。

二、二次贷款的定义与种类

1、二次贷款的定义

深圳地区的二次贷款指的是已经存在的房屋贷款解决之后，为再次就同一套房产进行再次贷款的行为。通俗点说，在购房或房产已经抵押之后，可以再次抵押原有抵押物办理二次贷款。

2、二次贷款的种类

深圳地区的二次贷款种类包括商业、公积金、银行等不同类型。在申请二次贷款的时候需根据自身的实际情况选择适合自己的贷款方式。

3、二次贷款的利率与还款方式

在深圳地区，二次贷款的利率会根据不同的贷款机构和贷款期限而有所不同。一般二次贷款利率都比较高，需要借款人比较仔细地进行选择。还款方式一般和房屋贷款一样，分为等额本息、等额本金等方式。

三、影响房产抵押额度的因素

1、房产的性质和用途

不同类型的房产使用的贷款方式和抵押比率也不同。比如商业房产和住宅房产使用的贷款方式、可抵押的比率就不同。

2、抵押物的地理位置及面积

房屋的地理位置、面积等也会对抵押比率产生影响。通常来说，房源地段优越的区域房产估值相对较高，银行可以对这样的房产提供更高的抵押额度。

3、借款人的还款能力和信用记录

借款人的信用记录和还款能力会对抵押比率产生影响。良好的信用记录和还款记录可以增加借款人的信任度，从而得到更多的抵押额度。

四、相关政策法规

1、《消费者权益保护法》

《消费者权益保护法》是中国的一部关于消费者权益保护的法律。其中规定了借款人在贷款过程中应该遵守的一些规则，比如维护双方的权益平等、明确还款方式等。

2、《商业银行个人住房贷款管理暂行办法》

该法规规定了商业银行对于个人住房贷款的管理和服务，主要包括申请条件、贷款期限和额度等重要信息。

3、《深圳市房地产管理条例》

该法规规定了深圳市房地产行业的相关规定和管理，包括房价测算、房产开发以及房屋交易等方面的细节问题。

五、总结

房产抵押额度是一个特别复杂的问题，很受广大借款人的关注。了解深圳地区的房产抵押额度计算方式及相关政策法规对未来的二次贷款或者房产购买都是非常有帮助的。同时，借款人在选择贷款的时候要清楚自己的实际需求和承担能力，注意防范各种风险。

本文由深圳贷款公司整理。