摘要：

本文介绍了深圳新的房贷限制政策对抵押贷款的影响。然后，通过回顾深圳房地产市场与政策的历史背景，引出本文的主要问题。

一、新政策的背景

1、深圳房产市场概况

深圳是中国发展最快、房价最高的城市之一。2019年，深圳市房价达到了7.5万元/平方米，涨幅达到15.9%。房地产市场的高速增长给市民带来了买房的压力，政府也必须制定政策来控制市场。

2、历史上的房贷政策

2017年，深圳市人民政府发布了《〈深圳市公积金管理条例〉实施细则》，要求申请提取住房公积金时，个人手中不能同时持有多套房产证明；2018年8月，深圳发布了房贷新政，要求首付比例不低于35%、二套房首付不低于60%、商业贷款年限10年以内等硬性指标，限制了购房者的贷款额度和购房数量。然而，随着房地产市场的再次升温，政府必须再次出台新的限购政策以遏制炒房浪潮。

二、新的限贷政策

1、政策内容

2019年9月30日，深圳市政府宣布将实行新的房地产市场调控政策。其中，购买人购买第一套普通住房的，首付款比例不低于25%；购买人购买第二套住房的，首付不低于40%；购买人购买第三套及以上住房的，首付不低于60%。限制了贷款额度，限制了购房数量。

此外，深圳市政府还对购买人年龄和户籍、税务纳税和社保等要求进行了更加详细的规定，防止大量“假离婚”，降低税务和社保消费水平等现象的出现。

三、抵押贷款的影响

1、银行利润减少

对购房者来说，从事商业银行贷款购房的主要原因是其利率相对比较低，现在随着首付款的提高，银行通过贷款的利润将变得越来越少。此外，政策还规定了商业贷款的年限在10年以下，降低了银行赚取利润的机会。

2、抵押贷款人的购房能力将下降

通过扣除首期付款后购房款的金额，可看出该政策将对进行抵押贷款购房的个人造成很大压力。由于新政策对首付的要求比传统的首付要求更高，购房者的购房能力将必然下降。

3、二手房市场受影响

二手房市场是由购房者与卖房者构成的市场，而如今政策的影响已经牵动到了购房者的能力范畴，进一步影响了二手市场的成交。

四、政策的不足

1、合理购房需求无法满足

新政策的适用范围广泛，没有进行合理区分，可能为那些有正当购房需求的居民带来不便。例如，已经拥有两套房产证的居民仍需要缴纳高额的首付款，对于这一类居民和年轻人来说，对于购房的意愿和能力都将受到很大的制约。

2、容易引发市场动荡

随着房地产行业的规模逐步扩大，如果政府不够公正，会引发市场动荡。例如，新的政策未能考虑到学区房、老年公寓等不同类型的需求，这类房产的价格与普通住房相差巨大，政策的影响可能会导致市场波动。

3、新政策的细节需要完善

政策的指导思想和总体方向没有太大的问题，但是市场在执行政策时会遇到一些问题。例如，是否将夫妻双方购房视为一套房，对于离婚申请购房的是否有特殊规定等，都需要进行更加精细的规定。

五、总结：

深圳市的新房贷限制政策将给购房者和银行带来重大的影响。通过调高首付款比例和减少银行利润等手段，政府在市场调控方面采取了积极措施。但是，我们也需要注意到政策本身的不足，例如细节需要完善，以及合理的购房需求无法得到满足，政策的实施可能会引发更大的市场波动。

本文由深圳贷款公司整理。