摘要：

本篇文章将围绕深圳商业公寓贷款难题展开说明。深圳商业公寓因其地理位置和商业价值备受关注，但贷款难题却一直困扰着开发商和购房者。本文将从银行贷款认证、购买成本、政策变化、市场风险四个方面详细阐述深圳商业公寓贷款难题，并提供相应建议。

一、银行贷款认证难

1、政策性因素

相较于普通住宅，商业公寓的市场需求量更大，投资风险更高，因此银行认证商业公寓的难度明显增大。同时政策上对于商业公寓购房者的资格要求也更加严格，如深圳市政府规定商品住房必须为首套房，且购房人需提供社保、个税等证明。这使得购买者往往面临资金不足，难以满足贷款要求的困境。

2、银行风险意识

由于商业公寓的投资风险较高，在贷款申请时银行也会对购房者的稳定性和信用记录进行更严格的审查，甚至不少银行不愿意为商业公寓提供贷款，导致购房者难以获得银行贷款支持。

3、竞争激烈

由于深圳商业公寓购买人数众多，银行信贷额度有限，而众多购房者又争抢有限的额度，相应的贷款要求和利率往往较高。这进一步加大了商业公寓购买者的负担和贷款难度。

二、购买成本高

1、土地成本高

由于深圳土地资源紧张，且商业地段更为稀缺，因此商业公寓建筑所使用的土地成本相对昂贵，这进一步导致购买成本的上升。

2、处于商业区

商业公寓一般处于繁华商业区，所以购买成本高于其他居住区域，由此导致购买者需承担更高的购房成本。

3、购置税率较高

由于商业公寓的投资属性，购买者需承担更高的购置税率和房产税率，进一步增加了购买成本。

三、政策变化带来风险

1、用途限制

深圳市政府规定商业公寓出租用于非工商注册用途的，依照初始购买价值计算房产税的政策，这意味着商业公寓的使用范围相对较窄，一些购买者在购买时未能考虑到此政策会对商业公寓造成的影响。

2、政策风险

政策风险同样是商业公寓购买者需要考虑的问题。政策变化可能对商业公寓产生极大的影响，如去年上半年深圳市政府出台限购等政策导致商业公寓销售大幅下滑，这一问题让购买商业公寓的投资风险进一步增大。

3、市场风险

市场风险也是深圳商业公寓投资者需要考虑的问题。如2018年深圳楼市调控新政策将商业公寓管理纳入新合同范本，从源头上遏制商业房投资风险。同时市场买卖环境的变化也会影响到商业公寓的投资收益，这一现象增加了购买商业公寓的风险。

四、市场风险极高

1、资金融资压力大

如上所述，商业公寓的购买成本较普通住宅高，且商业公寓的开发商承担高额的融资压力。商业公寓开发商和购房者同时面临的贷款及融资压力增加了商业公寓的市场风险。

2、市场竞争激烈

深圳商业公寓行业竞争激烈，由于大量开发商涌入，并越来越多的政策及法规加强并限制商业地产(房地产)所持有的数量，市场需求量下降，进一步加大了商业公寓市场风险。

3、投资风险大

与其他类型的房产具有不同的投资风险，商业公寓的投资收益不稳定，对于购房者来说风险大。向商业公寓投资需要进行全面而细致的市场研究和了解，并对宏观经济和金融市场的变化保持高度敏感性，这进一步加重了市场风险。

五、总结：

深圳商业公寓贷款难题源于多重政策和市场因素，这些因素共同导致银行贷款认证难、购买成本高、政策变化带来风险、市场风险极高。鉴于此，购买商业公寓需要投资者提高警惕，认真了解市场和政策的变化，进行周密分析，减小投资风险。

本文由深圳贷款公司整理