摘要：

深圳市自2021年2月22日起出台《深圳市关于进一步规范房地产市场秩序的通知（征求意见稿）》。其中，明确要求银行门槛低于1.1倍，大力支持总价在140万以下的自住房贷款，以及针对严重限购城市内二手房的首付比例要求不高于60%并要求不得购买新建住房等政策。本文将围绕着深圳楼市新政：房贷利率调整解析，探讨该政策对于深圳楼市的影响，以及这一政策的实施是否达到了既定的目标。

一、政策解析

1、新政对于房贷政策的调整

房贷政策作为楼市调控中的重要一环，在新政中也得到了明确的规定。此次新政提出，银行门槛低于1.1倍，大力支持总价在140万以下的自住房贷款。针对于部分新申请个人住房贷款的首付比例，将不高于30%。同时，对于严重限购城市内二手房的首付比例要求不高于60%。从这些政策可以看出，政府鼓励购买住房，调整股市资金流入房市的风险，也为有效控制房市投资降温。

2、新政对于房屋购买的限制

深圳作为房地产的热门城市，限购政策一直在施行。此次新政也对限购政策进行了相应调整。在该政策实施后，针对于限购城市中的住房买卖，各地方将执行抵押贷款一次性缴纳限购款或一次性交纳限购款的政策。并且，针对于限购城市内，新建住房和二手房的限购政策有了相应的调整。新政明确要求不得购买新建住房，严格执行首套住房认定标准，推迟首付付款时间等。

二、实施效果

1、房地产市场的需求

随着深圳新政策的出台，房地产市场的需求逐渐开始增加。根据全国楼市统计，房地产市场在实施新政策后的一个月，住宅市场的成交量增加了20%，而商业市场的成交量也在增加。而以前明显高于市区的房价，将在短时间内得到控制。

2、房市成本价格调整

随着深圳楼市房贷利率调整政策的出台，房价也受到了影响。推进了对于商业银行房贷利率调整的这一政策，将有助于推动房市价格的走低。术语“房地产三剑客”要素成本价格包含土地价格、人工成本、材料价格三个因素。在新政出台后，政府加大了调控力度，也进一步将三元素的价格压缩下来。

3、楼市发展势头

此次深圳的新政调控政策给楼市发展带来了积极的势头，不仅为楼市增加了动力，而且还有望带动房地产相应行业的发展。摆在房地产市场前的另一个重要问题是供应，政府的针对性调控措施对于解决房地产供需问题将起到积极的作用。

三、政策缺陷

1、楼市调整的周期

政府出台的这一管理政策存在一定的周期性，政策推进的时间长度比较长，而市场的调整速度较快。在当前市场的情况下，这一政策需要更加注重市场的发展态势，随时调整政策落实的政策方法，而不是一味地支持楼市。

2、贷款门槛问题

在新政中，现有银行贷款门槛低于1.1倍，这一政策虽然有助于推动房地产市场的发展，但是也存在很大的风险。贷款门槛过低，有可能导致更多的金融风险，增加未来政策调控的难度，还会对市场的未来发展带来一些不利影响。

3、缺乏对于房价长效的调控措施

目前政策调控只解决了当前市场上住房投资的热度问题，缺乏对于房地产市场长效的调控政策措施；只问题的单一缓和，缺乏根本性的解决问题的手段。目前，长效的调控政策是相对缺失的。

四、未来展望

深圳市作为房地产市场的热门城市之一，本次出台的新政也有着重要的意义。从细节上看，实施的效果目前看来比较一般，但从角度上看，这是拓宽房市贷款渠道，提高资金流动性，压缩各项成本。未来展望，政府需要将调控措施一步步制定，规范运作，以适应市场发展的需要。同时，也应该建立完善的监管机制，弥补政策缺陷，以满足市场的需要。

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