摘要：近年来，深圳房贷比例在经历了多轮调控之后，发生了一些变化。从加强风险防控、调整政策力度、降低房贷门槛、引导房贷流向等四个方面，本文对深圳房贷比例的变化进行详细的解析。

一、加强风险防控

1、政策调整

在过去的几年时间里，深圳市房产管理局不断发布一系列的楼市调控政策，重点在于防范金融风险。针对炒房炒地现象，深圳市规范金融机构房地产信贷经营，引导开展住房租赁等多种金融业务。此外，规定部分开发企业有偿改善配套设施及公共服务设施、限制房地产企业土地出让，强化债务融资监管等措施都对加强风险防控有所帮助。

2、相关数据

据深圳市房产局数据，2018年度以来，全市新发放房地产开发贷款涉及金额达1525.43亿元，同比增长13.6%。但是，贷款目前主要集中在25户开发商身上，整个市场上的开发企业数量达500多家，因此政策实施的效果并不尽如人意，加强风险防控仍有待加强。

二、调整政策力度

1、政策解读

自2018年7月1日起，深圳市人民政府自行制定《深圳经济特区房屋买卖合同》。新合同第21条规定，购房人购房用全款的，不得利用购房合同等方式变相使用贷款；购房人在购房时已使用贷款支付居住用房的全部或部分价款的，应事先告知卖房人，同时，购房人应将有关银行的批贷通知单、支付凭证明等资料提供给卖方。

2、影响分析

调整政策力度主要影响从炒房转向买房，也就使得大量资金流向市场中高端产品，而市场中高端产品相较市场低端产品，资金投入的比例要高得多。这样一来，市场应该是趋于平衡的。

三、降低房贷门槛

1、政策解读

根据此前国务院常务会议决定，2020年要进一步完善不动产登记制度，深化窗口贷款整合工作，扩大窗口贷款受理范围。意思是说通过继续降低房贷门槛，可以进一步推动房地产市场的活力。另外，为了加强风险防范，金融机构近年也在扩容房贷业务。深圳房产局对部分银行进行了监管，并采取了多种手段，以缓解企业资金压力。

2、影响分析

调整房贷门槛和政策，使得市场价格和需求更加合理，资金贷款也得到了更加充分的发挥，进一步释放了市场潜力，有利于市场的可持续发展。

四、引导房贷流向

1、政策解读

深圳市规定，个人购买普通自住住房（包括二手住房），首付款比例不得低于房价的35%。而商业性质住房（不包括二手商业性质住房）首付款比例不得低于房价的50%。减轻购房人承担风险，适度引导房贷流向市场下沉。

2、相关数据

根据深圳市政府有关部门对住房保障政策实施情况的统计数据显示，在今年上半年房地产市场开发贷款向推荐开发商贷款的高峰时期，参与购买住房的广州市民机构贷款新增额能占到整个市场新增额的50%以上，此后逐渐回落到30%左右。

五、总结

通过调整政策、引导房贷流向、加强风险防控等措施，深圳市的房贷比例发生了一系列变化。尽管这样的调控措施对于炒房者来说是一种不良的消息，但对于真正需要购房的市民而言，这样的措施有助于稳定市场、保障市民的住房需求，并且还能有助于提高整个市场的安全和稳定性。未来，深圳市政府还需继续完善房地产市场的监管体系，规范市场行为，加强信息公开和监测分析，以保障市场的健康发展。

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