摘要：

深圳房市一直是国内房价居高不下的城市之一，但是也存在着一些限制。本文从土地供应、政策限制、市场交易和购房资质等四个方面对深圳房市的限制进行详细阐述，旨在揭示深圳房市的本质，引发读者的思考，并为购房者提供有用的信息。

一、土地供应限制

随着城市发展的深入推进，土地供应成为深圳房市的最大限制之一。深圳土地总面积有限，大多数土地已经被开发，无法再进行扩张。此外，深圳市政府对土地使用有严格的规定，例如必须符合城市规划、环保要求等，限制了土地使用，直接导致房地产开发商的土地储备不足。

其次，深圳土地价格高企，拍卖竞价过程中都高出市场价，造成了房地产市场的投资成本增加。这也导致开发商只能在销售价格上做文章，因此房子的售价就会不断上涨。

最后，政府对土地的竞拍控制也对市场供求产生了影响。因为深圳市场土地资源稀缺，开发商为了争夺有限的土地资源，不得不加入激烈的竞争，整个市场被“搞抬价”。政府也因此必须对土地竞拍进行严格的限制，限制了房地产市场的发展。

二、政策限制

深圳房产市场的另一个限制因素是政府的房地产市场调控政策。政府为了应对快速上涨的房价，调控房地产市场已经成为一项必要的政策。

首先，调控措施直接影响房贷利率、税收、停征个人所得税等方面，对于购房者影响非常大。再则，在北京、上海、深圳等地，政府已经开始实行限购政策，使得购房人口遭受限制，深圳房市也不例外。

此外，政策的实行导致开发商和中介商纷纷攀比，造成市场波动。不仅如此，还有不良炒房团体利用政策漏洞，实施“炒房团”、“炒房军团”等非法收益活动，使得市场更加不稳定。

三、市场交易限制

深圳房市市场交易方面也有一些限制，例如严格的市场交易审核。这对于购房者来说，需要证明自己的购房资质，必须具备一定的信用等级、收入水平、纳税等级才能够申请购房。否则，即使有钱，也无法逃过政府的监管。

其次，深圳房市的二手房市场也存在一些交易限制。例如，二手房网签将使买卖双方开具发票，而卖方必须证明这笔款项归自己实际所有，并提交纳税证明。此外，对于原房主来说，二手房房价上涨的同时也面临着诸多危险，例如交易成本高、法律风险大、未来市场变动风险大等。

再次，深圳房市还存在着房屋所属性质不清晰的问题，例如一些房屋无法独立产权交易，甚至存在冒名购房等现象，这让购房者也需要特别注意。

四、购房资质限制

深圳房市另一个限制因素是购房资质。政府为了限制市场的快速上涨，将追求刚需和刚需家庭作为重点政策，推出了户籍限制、流动人员限购等政策。

对于非深圳户籍人员来说，一般只能购买库存房，不能购买新的商品房，这给他们的购房过程带来了一定的困难。

除此之外，深圳房市购房贷款也面临一定的限制。自2017年1月1日起，贷款首付比例不得低于首套房70%、二套房80%。这加大了购房人员的负担，限制了市场的需求。

五、总结

综合来看，深圳房市面临的限制因素主要包括土地供应限制、政策限制、市场交易限制和购房资质限制。这些限制因素导致深圳房地产市场过热，对于购房者而言，可能需要特别注意市场波动，寻找更合适的购房方式。此外，对于政府而言，他们可能需要重新考虑自身的政策目标和市场发展方向。

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