摘要：

深圳回迁房作为一种特殊的房产类型，通常会出现抵押难题。本文将从公共法律及市场角度、抵押要求、市场信用水平、融资方的风险评估等四个方面进行分析探讨，以证实深圳回迁房作为贷款抵押资产的可行性。

一、公共法律及市场角度

1、深圳市规定，回迁房不属于自有产权房，而是享有优先购买权的特殊房产。这对抵押贷款来说，可能存在对权属关系的疑虑因素。

2、深圳市住房保障委员会已经出台了《深圳市城市保障房（含回迁房）抵押贷款实施细则》解决了回迁房抵押业务的使用问题。但是，由于相对核心的楼盘所注的产业保障，回迁房的市场价值相对于同等条件的小区并不是很高，这就意味着抵押贷款视野大打折扣，抵押资产市场化程度较低。

3、但是，随着深圳发展，改善型房屋的加建和建造，回迁房市场价值有所回升。据统计，2019年以来，ABC、工行、中行等银行都已经开始政策性地开展回迁房贷款业务，并且具有市场竞争力。

二、抵押要求

1、传统房产贷款通常要求贷款人拥有自由产权，而回迁房从权属性、抵押要求以及规划方面较为特殊。所以，购房者需要提供切实可靠的证明，确保具有房产的所有必备材料，同时获得政府许可证明且不存在任何法律纠纷。

2、唯一福利条件是跟随购买人对贷款资金的是政府的性质保障和财政的支持，回迁房虽然不是自有产权，但其所欠贷款一般也有财政部门或者卖房方出具的担保、保证信承担，具有一定的抵押资产保证能力。

3、以上抵押条件对于一些保值比较好，并且符合当地政策规定的回迁房，通常会有一定的抵押价值，可以作为抵押资产。

三、市场信用水平

1、“信用是资本”的观念已经逐渐深入人心，市场信用度越来越成为企业、个人贷款的重要评价标准。社区一方面需要有良好的信用记录，另一方面充分说明自身的还款能力和过往信用状况，才能满足回迁房抵押的基本条件。

2、深圳市住房保障委员会出台了《深圳市城市保障房（含回迁房）抵押贷款实施细则》，对采用公积金机构的深圳市保障房（含回迁房）贷款及抵押提供便利，提高回迁房的城市保障属性，促进回迁房及保障房的交易。

3、总体来看，最后一定要重申信用天下第一的现代金融运营模式，无论是企业还是个人，只有拥有良好的信用记录，相信在选择抵押贷款时会有更多的优势。

四、融资方的风险评估

1、融资方需要根据回迁房的实际情况评估其贷款价值，确定其可作为抵押品的价值。由于回迁房的市场价值相对较低，可能需要在评估时对回迁房的市场价值进行折损或调整。

2、同时，融资方也需要对借款人的还款能力进行评估。由于回迁房的出售不同于一般商品房，其出售或转让需要通过相关政府部门进行审批，因此借款人的还款能力也需要由相关政府部门进行评估。

3、最后，在决定是否提供回迁房作为抵押物的情况下，融资方也需要考虑各种可能的风险因素，例如政策变动、市场波动以及相关法律诉讼等因素。

五、总结

深圳回迁房能否作为抵押贷款，其实并不是简单的问题。本文结合公共法律及市场角度、抵押要求、市场信用水平、融资方的风险评估等四个方面，论证了深圳回迁房作为贷款抵押资产的可行性，同时也就这些方面进行了详尽的阐述和探讨。

因此，在融资方的合法性和合理性被充分地保障的前提下，深圳回迁房作为贷款抵押资产相信已经成为一种可行的选择。以上意见仅供参考，最终决定具体情况还要以各家银行及政府部门出具的具体政策文件为准。

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